Auf dem Grundstück Ludwig-Schnaufer-Straße 1 wurde entlang der Hermann-Scherer- / Ecke Ludwig-Schnaufer-Straße eine massive Stützmauer mit verschiedenen Höhenverläufen und teilweise mit Absätzen errichtet (siehe Fotos Anlage 1 und 1a). Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Unter der Lörracher Straße“, der Festsetzungen für die Errichtung und Gestaltung von Einfriedungen enthält. Gemäß Nr. 2.1. der örtlichen Bauvorschriften im Bebauungsplan „Unter der Lörracher Straße“, Textliche Vorschriften sind Einfriedigungen entlang der Erschließungsflächen grundsätzlich nicht zulässig. Insofern widerspricht die Einfriedung dem Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften. Eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans liegt nicht vor. Befreiungen von den Festsetzungen gem. § 31/2 BauGB wurden nicht beantragt und nicht bewilligt. Die Baurechtsbehörde des Landratsamts hat deshalb die Baueinstellung angeordnet.
Nun hat der Bauherr einen Antrag auf Befreiung von den Vorschriften der LBO bzw. den Festsetzungen des Bebauungsplans für den Bau der Stützmauer gestellt. Der Antragsteller führt aus, dass er seit Einzug ins Haus erfolglos versucht habe, die Böschung so zu bepflanzen, dass diese sowohl ins Ortsbild passe als auch das Erdmaterial festige, damit dieses nicht wegschwemme. Bei den starken Regenfällen 2021 sei ein Großteil der Böschung unter der Terrasse weggeschwemmt worden. Weiter habe er sich an den übrigen Mauern im Wohngebiet orientiert, so der Antragsteller.
Darstellung der Sachlage:
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 11. Juni 2018 das Einvernehmen zum Bau eines Einfamilienhauses, ursprünglich geplant mit Einliegerwohnung, auf diesem Grundstück nicht erteilt, unter anderem aufgrund der starken geplanten Geländeveränderungen (Aufschüttung von 2 m zur Anlegung einer 10 x 4 m breiten Terrasse). In der Stellungnahme der Stadtbau heißt es: „Nach Ziffer I.10.11 (Anmerkung der Verwaltung: Bebauungsplan, Textliche Festsetzungen) sind nicht unbedingt notwendige Bodenumlagerungen zu unterlassen. Die Schaffung eines künstlichen Hügels ist im vorliegenden Fall nicht erforderlich; dem verständlichen Wunsch nach einem Freisitz kann auch durch einen Balkon in ähnlicher Größe vollumfänglich Rechnung getragen werden.“ Der Gemeinderat hatte damals die Vorsitzende ermächtigt, das Einvernehmen für eine neue Planung unter diversen Voraussetzungen zu erteilen. Im Ergebnis erhielt der Bauherr die Baugenehmigung wie folgt: Verzicht auf Einliegerwohnung, Überschreitung Traufhöhe um 25 cm, Reduzierung der Terrasse auf 3 x 5 m, so dass die Auffüllungen sich deutlich reduzieren und somit nach damaliger Aussage der Baurechtsbehörde den Anforderungen des Bebauungsplans und unter Berücksichtigung anderer Genehmigungen entsprachen (sh. Planskizze Anlage 4 – genehmigter Bauantrag, Anlage 5 – ursprünglicher Bauantrag.
Allem Anschein nach entstand die jetzige Situation durch Hanganschüttungen beim oder nach dem Bau des Wohnhauses. Jedenfalls war dem Antragsteller bereits mit dem Bauantrag bewusst, dass Bodenumlagerungen auf das unbedingt Notwendige zu beschränken sind.
Festsetzungen Bebauungsplan „Unter der Lörracher Straße:
- Der Grünordnungsplan (Maßnahmenplan gültig vom 24.09.2002) ist Bestandteil des Bebauungsplans. Diese Festsetzungen wurden aus städtebaulichen Gründen sowie als Bestandteil der naturschutzrechtlichen Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung getroffen.
Im Grünordnungsplan ist zur Errichtung und Gestaltung der Einfriedungen u.a. folgendes festgelegt:
Entlang der Hermann-Scherer- / Ludwig-Schnaufer-Straße ist ein Pflanzgebot festgesetzt: 1-reihige Strauchhecke mit standortgerechten Sträuchern, sh. Anlage 6.
- Bebauungsplan,10.7:
Die im Grünordnungsplan (GOP - Maßnahmenplan) besonders gekennzeichneten Vorgartenzonen (in diesem Fall entlang der Hermann-Scherer-Straße) sind mit bodendeckenden Stauden, Rosen und Gehölzen mit Solitärsträuchern zu bepflanzen und zu pflegen. Einfriedungen mit Mauern, Hecken und Zäunen sind nicht zugelassen.
- Örtliche Bauvorschriften:
Gemäß Nr. 2.1 der örtlichen Bauvorschriften sind Einfriedungen entlang der Erschließungsflächen grundsätzlich nicht zulässig. Ausnahmsweise sind Einfriedigungen in Form von Holz- und Metallzäunen oder Laubhecken entlang der Lörracher Straße, der internen Erschließungsstraßen und der Fußwege an den im Grünordnungsplan dargestellten und im zeichnerischen Teil festgesetzten Standorten zugelassen. Auf das besagte Grundstück trifft diese Ausnahme nicht zu.
Die Höhe der Zäune darf 80 cm nicht überschreiten. Für die Hecken sind die Vorschriften des Bebauungsplans bzw. die Pflanzempfehlungen des Grünordnungsplans (GOP) maßgebend.
Die errichtete Mauer überschreitet in Teilen auch deutlich diese Höhe von 80 cm, insbesondere in Richtung Hermann-Scherer-Straße.
Fazit:
Die geplante Mauer auf dem Grundstück widerspricht neben den massiven Bodenanschüttungen und dem Pflanzgebot mehreren Festsetzungen des Bebauungsplans.
Einfriedigungen der gewünschten Art und derart massive Anschüttungen sind mit früheren, gegenwärtigen und zukünftigen städtebaulichen Zielsetzungen nicht vereinbar. Würde dem Ansinnen des Antragstellers auf Erteilung einer Befreiung Rechnung getragen, wäre ein Präzedenzfall geschaffen. In unmittelbarer Nachbarschaft hat der Gemeinderat bereits 2018 die Errichtung einer Zaunanlage abgelehnt (Einfriedigung Hermann-Scherer-Straße 26, aber auch an anderen Stellen im Ort, z.B. Grundstück Goetheweg 9).
Es ist damit zu rechnen, dass bei einer Befürwortung der Befreiung zahlreiche weitere Befreiungsanträge folgen. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, das Einvernehmen nicht zu erteilen.
Gez. Daniela Meier, Bürgermeisterin Karola Berger, Sachbearbeiterin