Stellungnahme Stadtbau Lörrach vom 22.08.2023
Das Bauvorhaben auf dem Flurstück Nr. 28/1, Wittlinger Straße 6, liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Ortsetter“ in der Fassung der 3. Änderung, mit Rechtskraft vom 01.08.2017. Es gilt die BauNVO von 1990 in der Änderungsfassung des Gesetzes vom 04.05.2017. Geplant sind eine Sanierung des Innenausbaus, neue Dachgauben und Dachflächenfenster, eine Neugestaltung der Parkplätze sowie neue Balkone an der Ost- und Südseite (West- und Nordseite laut Vorhabenbeschreibung) des Gebäudes. Im Abgleich mit früheren Unterlagen zeigt sich, dass im Rahmen der Sanierung auch Grundrisse und Wohnungsanzahl verändert werden. Die Dachgauben und Dachfenster sowie die neuen Balkone sind ebenfalls relevant für die Bewertung des Bauantrags.
Der Bebauungsplan setzt ein eingeschränktes Dorfgebiet mit 2 Vollgeschossen zwingend fest, maximale Traufhöhe 6,75 m, abweichende Bauweise mit Einzel- oder Doppelhäusern und maximal 3 Wohneinheiten je Gebäude. Die Dachform ist als Satteldach mit einer Neigung von 40° bis 50° vorgegeben. Der zeichnerische Teil setzt Baufenster fest. Flächen für Stellplätze und Nebenanlagen sind auf dem Baugrundstück nicht enthalten.
Für die Realisierung des Vorhabens wären nachfolgende Befreiungen notwendig:
- Überschreitung der maximalen Anzahl von Wohneinheiten in einem Gebäude
- Überschreitung der Obergrenze der durch Nebenanlagen, Stellplätze u.ä. versiegelten Flächen
- Überschreitung der zwingend festgesetzten Zahl der Vollgeschosse
- Überschreitung der Baugrenze zugunsten der Terrassen und Balkone,
- Überschreitung des zulässigen Gesamtanteils der Dachaufbauten an der Gebäudelänge
- Überschreitung der zulässigen Breite einzelner Gauben
- Überschreitung der zulässigen Höhe einer Gaube
Im Rahmen der Sanierung sind Änderungen an den Zuschnitten der Wohnungen vorgesehen. Zuletzt liegen Grundrisse aus dem Jahre 1979 für das Hauptgebäude und aus dem Jahre 1993 für den Anbau vor. Demnach genehmigt sind insgesamt 4 Wohneinheiten, im vorliegenden Bauantrag sind 11 Wohneinheiten beantragt. Der Bebauungsplan trifft eine Festsetzung zur Beschränkung der Wohnungszahl auf 3 Wohneinheiten je Gebäude, sofern bereits eine höhere Anzahl Wohneinheiten in einem Gebäude vorhanden ist, ist diese Bestandszahl weiterhin zulässig. Damit sind im bestehenden Gebäude auch zukünftig 4 Wohneinheiten genehmigungsfähig. Planungsziel des Bebauungsplans war u.a. eine maßvolle Nachverdichtung, auch in Reaktion auf den Ausbau mit mehreren kleinen Wohneinheiten im Plangebiet. Aufgrund der großen Differenz zwischen Maximalzulässigkeit und geplanten Wohneinheiten widerspricht das Bauvorhaben dem Planungsziel des Bebauungsplans.
Für das Vorhabengrundstück ist im Bebauungsplan keine Grundflächenzahl (GRZ) oder Grundfläche (GR) festgesetzt. Hilfsweise kann eine Einordnung nach § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) herangezogen werden. Aufgrund der Heterogenität der Abmessungen von Grundstücken und ihrer Bebauung ist dem Vorhaben das Einfügen hinsichtlich GRZ/GR zuzubilligen.
Dem Nutzungszweck dienende Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 1 BauGB und Stellplätze sind bis zu 150 m² über das Baufenster hinaus zulässig. Die Gesamtheit der baulichen Anlagen erfordert hier eine konkrete Überprüfung. Auch ohne Vorliegen des zeichnerischen oder schriftlichen Teils des Lageplans ist erkennbar, dass die 150 m² überschritten sind, da bereits die 11 Stellplätze (je 5 m x 2,50 n) bereits 137,5 m² beanspruchen. Allerdings kann aktuell aufgrund der fehlenden Unterlagen noch nicht sicher beurteilt werden, ob die Versiegelung noch in einem Rahmen liegt (GRZ bis 0,8), der durch Befreiung zugelassen werden könnte. Eine solche Befreiung wäre jedoch städtebaulich nicht ratsam, da im Zuge der Gleichbehandlung anderen Bauherren das gleiche Recht zuzugestehen wäre.
Das Vorhaben besteht aus 2 Geschossen mit senkrechter Fassadenwand sowie 2 Dachgeschossen. Staffelgeschoss kann lediglich ein oberstes Geschoss sein (§ 2 LBO). Somit handelt es sich um 3 Vollgeschosse und 1 Staffelgeschoss. Der Bebauungsplan setzt für das Vorhabengrundstück zwingen 2 Vollgeschosse fest. Somit wird durch das geplante Bauvorhaben das zulässige Maß der baulichen Nutzung überschritten. Ein zweites Dachgeschoss wurde jedoch bereits im Jahre 1993 genehmigt, jedoch in deutlich kleinerem Nutzungsumfang. Der bestehende einzelne Wohnraum samt Treppenzugang (Maße gesamt: 6,20 m x 4,00 m) genießt Bestandsschutz.
Das Baufenster umschließt das bestehende Wohnhaus eng. Mit dem Vorhaben ändert sich die überbaute Fläche durch das eigentliche Wohnhaus selbst zwar nicht, jedoch überschreiten alle geplanten Terrassen und Balkone die Baugrenzen nach Osten und Süden. Da die Terrassen und Balkone die Maße von untergeordneten Bauteilen (max. 1,50 m x 5,00 m) überschreiten, wären sie nur mit einer Befreiung von der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen genehmigungsfähig. Entsprechend Balkonanlagen sind jedoch zwischen Wittlinger Straße und Dorfstraße (auch nicht auf der anderen Seite der Wittlinger Straße) nicht vorhanden.
Vorgesehen ist der Einbau von Dachfenstern und Schleppgauben in zwei übereinanderliegenden Reihen. Dachaufbauten, insbesondere auch Schleppgauben, sind in den örtlichen Bauvorschriften ausdrücklich geregelt. Gauben dürfen nur auf Satteldächern errichtet werden und in Summe maximal 1/3 der Gebäudelänge umfassen. Ein Zwerchhaus auf der Ostseite mit Zugang zum Balkon im Dachgeschoss ist hinsichtlich der Gauben mitzurechnen, da sie dem Erscheinungsbild nach lediglich eine bodentiefe Gaube bildet (Bauform, Lage, Format). Lediglich die obere Reihe auf der Ostseite hält die summierte Längenbegrenzung ein (30 %). Die untere Reihe auf der Ostseite (43 %), die untere Reihe auf der Westseite (35 %) sowie die obere Reihe auf der Westseite (52 %) liegen teils deutlich über dem im Bebauungsplan festgesetzten Grenzwert. Die Einzelgauben dürfen maximal 2,50 m breit sein, die geplanten Gauben sind jeweils 2,10 m bzw. 2,90 m breit. Zwischen zwei Gauben sind Abstände von jeweils 2,00 m einzuhalten, geplant sind Abstände von 0,90 m auf der Ostseite und 1,50 m auf der Westseite. Schleppgauben dürfen maximal 1,40 m hoch sein, am Anbau ist eine Höhe von 0,60 m geplant, am Altbau werden die Gauben 1,40 m bzw. die bodentiefe Gaube 2,25 m hoch. Der vorgeschriebene Abstand zum Dachfirst von mindestens 0,50 m wird eingehalten.
Gemäß der bestehenden Rechtsgrundlagen (Stellplatzsatzung ab 1997, zuvor geltende Regelungen der Landesbauordnung) sind für das beantragte Bauvorhaben 13 Stellplätze nachzuweisen. Beantragt sind 11 Stellplätze, bislang können 9 Fahrzeuge abgestellt werden. Mit dem Bauantrag im Jahre 1993 wurden 3 Stellplätze nachgewiesen (davon 1 in einer Garage). Diese Stellplätze entfallen mit dem vorliegenden Bauvorhaben vollständig und sind in die genannte nachzuweisende Anzahl bereits eingerechnet.
Die im Bauantrag geplante Anordnung der Stellplätze führt zu einer nahezu vollständigen Versiegelung des Grundstücks. Stellplätze sind nach den Regelungen des Bebauungsplans jedoch nur innerhalb der überbaubaren Flächen oder vor Garagen zulässig, Garagen sind nur in überbaubaren Flächen zulässig. Sämtliche nachgewiesenen Stellplätze befinden sich jedoch in der nicht überbaubaren Grundstücksfläche.
Hinweis:
Durch die Veränderung der Grundrisse entsteht eine abgeschlossene Einheit W11, die an zwei Seiten durch das Antragsobjekt und an einer weiteren durch das Nachbarhaus begrenzt wird. Die einzige Fassadenfront reicht zur Straße, dort ist die einzige Fassadenöffnung der Einheit die Haustüre mit verglastem Seitenteil. Darüber hinaus verfügt die geplante Einheit über keine weiteren Fenster. Eine ausreichende Belichtung und Belüftung gemäß § 34 Abs. 2 LBO der Einheit W 11 sollte durch die zuständige Baurechtsbehörde geprüft werden.
Fazit
Dem Bauantrag liegen keine Anträge auf Befreiung bei, allerdings könnten aus städtebaulichen Gründen auch nicht alle notwendigen Befreiungen empfohlen werden. Aus städtebaulicher Sicht vertretbar wäre die Zustimmung zur im Bebauungsplan vorgesehenen Ausnahme von der Verpflichtung, die Stellplätze im Baufenster zu errichten.
Aus städtebaulicher und planungsrechtlicher Sicht problematisch wären Befreiungen zur Überschreitung der maximalen Anzahl von Wohneinheiten in einem Gebäude, von der Obergrenze der durch Nebenanlagen, Stellplätze u.ä. versiegelten Flächen, von der zwingend festgesetzten Zahl der Vollgeschosse, von der Baugrenze zugunsten der Terrassen und Balkone, zur Überschreitung des zulässigen Gesamtanteils der Dachaufbauten an der Gebäudelänge, zur Überschreitung der zulässigen Breite einzelner Gauben sowie zur Überschreitung der zulässigen Höhe einer Gaube.
Aus städtebaulicher Sicht kann das Einvernehmen nach dem heutigen Planungsstand insgesamt nicht empfohlen werden.
Gez. Kleebach, Stadtplaner