Stellungnahme der Stadtbau vom 15.03.2024
Das Bauvorhaben auf dem Flurstück Nr. 3344, Lörracher Straße 48 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Unter der Lörracher Straße“ mit Rechtskraft vom 24.09.2002. Des Weiteren gilt die Stellplatzsatzung, rechtskräftig seit 04.02.1994.
Geplant ist der Neubau eines Einfamilienhauses mit Carport. Beantragt ist eine Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Doppelhausbebauung. Im Jahr 2022 wurde ein Antrag auf Bauvorbescheid zu diesem Vorhaben gestellt.
Das geplante Wohngebäude soll zwei Vollgeschosse erhalten. Der Bebauungsplan setzt ein allgemeines Wohngebiet mit höchstens zwei Vollgeschossen fest. Somit sind diese Festsetzungen eingehalten.
Höhenlage und -entwicklung der Gebäude differenziert der Bebauungsplan nach First-richtung und Standort in Relation zur Straße. Für den hier vorliegenden Standort an der Lörracher Straße gilt: Die Erdgeschoss-Fußbodenhöhe darf sich maximal 2,0 m unter dem Höhenniveau der Lörracher Straße befinden, das geplante Vorhaben nutzt dies bis 1.80 m. Die maximal zulässige Firsthöhe liegt bei 7,0 m, die hangseitig maximal zulässige Traufhöhe bei 3,5 m über der Lörracher Straße. Beim geplanten Vorhaben liegt der First 5,86 m und die hangseitige Traufe 3,47 m über der Lörracher Straße. Talseits beträgt die zulässige Traufhöhe 7,5 m über dem Geländeniveau, beim geplanten Vorhaben 5,27 m. Das Bauvorhaben hält diese Festsetzungen zur Höhenentwicklung somit ein.
Festgesetzt ist eine abweichende Bauweise. Auf einer Seite des Grundstücks ist ein Mindestabstand von 2,5 m zur Grundstücksgrenze einzuhalten, auch durch Garagen und Nebenanlagen. Diese Vorschrift wird auf der Südseite eingehalten, an der Nordseite des Grundstücks ist der Anbau an der Grenze somit zulässig. Das beantragte Bauvorhaben hält diese Maßgaben ein. die Firstrichtung ist parallel zur Lörracher Straße festgesetzt. Der First muss parallel zur längeren Gebäudeseite verlaufen. Diese Vorgaben sind eingehalten.
Befreiung von der festgesetzten Hausform und damit verbundene Aspekte
Beantragt ist eine Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Doppelhausbebauung. Begründet wird dies mit dem Grundstückszuschnitt, der nicht im Bebauungsplan vorgesehenen Abgrenzung entspreche. Im Bebauungsplan sind weitere Festsetzungen (zulässige Grundfläche, Anzahl der Wohneinheiten) durch Rückgriff auf die Hausform geregelt. Diese sind mit Blick auf die beantragte Befreiung ebenso zu prüfen. Das Baugrundstück befindet sich am Ende eines durchgezogenen Baufensters entlang der Lörracher Straße. Gemeinsam mit einer kleineren angrenzenden Fläche ist für das Baugrundstück die Bebauung mit ausschließlich Doppelhäusern festgesetzt. Diese angrenzende Fläche ist in zwei Flurstücke mit unterschiedlichen Eigentümern aufgeteilt. Ein Flurstück wird als Grundstückszufahrt genutzt, das andere Flurstück als Grundstückszufahrt und Hausgarten. Die Fläche ist für eine Bebauung nicht verfügbar. Auf den weiteren Grundstücken zwischen Lörracher Straße und Röttler Straße sind neben Doppelhäusern jeweils auch Einzelhäuser zulässig. Eine Befreiung ist daher städtebaulich vertretbar, nachbarliche Belange werden nicht erkennbar beeinträchtigt.
Die Festsetzungen zur Grundfläche geben Höchstmaße von maximal 90 m² je Doppel-haushälfte und 150 m² je Einzelhaus vor. Das geplante Objekt überschreitet die festgesetzte Grundfläche des Doppelhauses, hält jedoch die Festsetzungen des Einzelhauses ein. Die Befreiung vom festgesetzten Gebäudetypus sollte so umfassend aufgefasst wer-den, dass diese auch eine Befreiung der Grundfläche auf das höhere Maß des Einzel-hauses beinhaltet. Auch diese weite Auffassung der Befreiung ist städtebaulich vertretbar, nachbarliche Belange werden nicht erkennbar beeinträchtigt.
Im gesamten Geltungsbereich sind in Doppelhaushälften eine Wohneinheit, in Einzelhäusern bis zu zwei Wohneinheiten zulässig. Da im beantragten Vorhaben nur eine Wohneinheit entstehen soll erübrigt sich eine diesbezügliche weitere Prüfung.
Abgrabungen
Im Rahmen der Bauvoranfrage im Jahre 2022 wurde eine Befreiung beantragt für den Umfang der Abgrabung. Damals wie heute ist eine Abgrabung von 0,4 m geplant, laut Bebauungsplan zulässig sind lediglich 0,2 m. Gemäß Bauvorbescheid ist diese Befreiung im Rahmen des Bauantrags zu behandeln, eine entsprechende Befreiung ist heute jedoch nicht beantragt. Bereits im Rahmen der Bauvoranfrage wurde seitens der Gemeinde Zustimmung zu einer solchen Befreiung signalisiert. Städtebaulich ist die Befreiung vertretbar, nachbarliche Belange werden nicht erkennbar beeinträchtigt. Der Befreiung zur vermehrten Abgrabung kann daher erneut zugestimmt werden.
Fazit
Wie dargestellt ist die beantragte Befreiung weit zu verstehen und ist in dieser Form städtebaulich vertretbar. Aus städtebaulicher Sicht kann das Einvernehmen zum Vorhaben insgesamt sowie zur beantragten Befreiung empfohlen werden.
Gez. Jan Sören Kleebach, Stadtbau Lörrach
