1. Ausgangslage
Die Gemeinde Rümmingen ist Eigentümerin von zwei zentral, in der Ortsmitte von Rümmingen (Schallbacher Straße) gelegenen Grundstücken Flurstücknummern 68 und 70 mit 2.785 qm. Auf diesen Grundstücken und soweit möglich auf Teilflächen den bisherigen umliegenden Verkehrsflächen, Flurstücknummern 71/3 und 35/2 im Eigentum der Gemeinde mit ca. 40 qm, 71/1 im Eigentum des Landkreises Lörrach mit rund max. 190 qm und 2801 im Eigentum Land Baden-Württemberg mit max. 6 qm, insgesamt rund 240 qm, soll ein nachhaltiges, ökologisches Servicewohnquartier für Senioren/Seniorinnen („betreutes Wohnen“ ab 60 Jahren) und ein Mehrgenerationenhaus mit insgesamt 23 Wohnungen (Miet- und Eigentumswohnungen), ein Gemeinschaftsraum für den Alltag sowie für angebotene Aktivitäten für die Bewohnerschaft und Besucher/-innen, eine Tagespflegeeinrichtung mit 15 bis 20 Plätzen zur Verbesserung der örtlichen Nahversorgung und Nebenanlagen sowie ein Aufenthaltsplatz als öffentlicher Raum für Begegnung und des generationenübergreifenden Miteinanders in zeitgemäßer städtebaulicher Qualität errichtet werden.
Um das Areal nach den Zielvorstellungen der Gemeinde zu entwickeln, wurde im Frühjahr 2021 ein Auswahlverfahren durchgeführt mit dem Ziel, einen Investor und Betreiber zur Realisierung der Seniorenwohnanlage zu finden. Energiedienst konnte sich mit ihrem Konzept und dem Architektenentwurf des Büros AP+M Architekten aus Karlsruhe im Auswahlverfahren gegen die Mitbewerber durchsetzen. Der Gemeinderat der Gemeinde Rümmingen hat daraufhin beschlossen, mit Energiedienst die zur Umsetzung des Vorhabens erforderlichen weiteren Planungsschritte, Vorbereitungsmaßnahmen und die erforderlichen Verträge abzustimmen.
Zu diesem Zweck wurde zwischen den Vertragsparteien im Februar 2022 eine „Gegenseitige Absichtserklärung (Letter of Intent)“geschlossen.
Diese definiert einerseits rechtlich unverbindlich sachliche Eckpunkte des Projekts, andererseits rechtlich verbindlich Fragen der Kostentragung sowie der Exklusivität im Zuge der Vorbereitung und möglichen Durchführung des Vorhabens.
In weiterer Folge haben die Gemeinde und Energiedienst in wechselseitiger Abstimmung jeweils weitere Vorbereitungsmaßnahmen zur Realisierung des Vorhaben vorgenommen.
Zur bauplanungsrechtlichen Grundlegung des Vorhabens hat die Gemeinde am 23.01.2023 den Bebauungsplan „Schallbacher Straße / Ortskern“ beschlossen. Dieser wurde am 31.01.2023 öffentlich bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten.
Auf der Grundlage des Bebauungsplans „Schallbaucher Straße / Ortskern“ hat Energiedienst einen Bauantrag vom 20. März 2023 beim Baurechtsamt, Landratsamt Lörrach zur Genehmigung des Vorhabens gestellt. Der Bauantrag wurde inzwischen genehmigt. Die Hochbau- und Außenanlageplanung wurde ebenso im Gemeinderat beschlossen.
Ebenfalls zur Vorbereitung des Vorhabens hat die Gemeinde nach dem Beschluss des Gemeinderats die auf den Grundstücken Flst.Nrn. 68 und 70 vorhandenen landwirtschaftlichen Anwesen bestehend aus zwei Wohnhäusern, einem großen Wirtschaftsgebäude und weiteren Nebengebäuden auf eigene Kosten abbrechen lassen.
Darüber hinaus wurde in der nichtöffentlichen Vorberatung im Gemeinderat 10. Juli 2023 (Vorlage 23/2023) grundsätzlich die Vergabe der Grundstücke in Erbpacht beraten und die Gemeinde beauftragt, die Vertragsinhalte gemäß Vorberatung zu verhandeln, was in den vergangenen Monaten erfolgte.
Zwischen den Vertragsparteien besteht ferner Konsens, dass die Außenanlagen des Vorhabens speziell auf die Bedürfnisse der künftigen Bewohnerinnen und Bewohner der Seniorenwohnanlage abgestimmt werden müssen und auch die verkehrliche Infrastruktur neu zu gestalten ist. Letzteres wird durch die Gemeinde umgesetzt. Dazu gehört insbesondere die Verbreiterung der Gehwege zur Nutzung mit mobilen Rollstühlen, die Einrichtung eines Fußgängerüberweges, die Neugestaltung des Knotenpunktes Schallbacher-/ Binzener Str. sowie die Verlegung der Bushaltestelle. Entsprechende Planungen liegen bereits vor. Die Vorplanung wurde am 24.04.2023 vom Gemeinderat beschlossen (sh. Vorlage 15/2023).
Dem erforderlichen Grundstückstausch/Grundstückserwerb der Kreisverkehrsfläche (71/1 (Landkreis) und 71/4 (Gemeinde) sowie der Landesverkehrsfläche (2801) hat der Gemeinderat in der öffentlichen Sitzung am 24.04.2024 zugestimmt (sh. Vorlage 15/2023). Der Kreistag stimmte dem diesem in seiner öffentlichen Sitzung am 17.05.2023 zu.
2. Vergabe im Erbbaurecht und Vertragsinhalte Städtebaulicher Vertrag/Erschließungsvertrag sowie Erbbaurechtsvertrag
Die oben genannten Grundstücke und Teilverkehrsflächen sollen wie im Gemeinderat vorberaten im Erbbaurecht vergeben werden. Hierzu sind notarielle Verträge zu schließen, neben der Rahmenurkunde ein Städtebaulicher Vertrag und Erschließungsvertrag sowie Erbbaurechtsvertrag.
In den Abstimmungen zeigte sich, dass die Bestellung eines Erbbaurechtes unter den erarbeiteten Projektergebnissen / Rahmenbedingungen für die Vergabe der beiden Baugrundstücke und weiterer Teilverkehrsflächen in Erbpacht zur Realisierung/Errichtung des Servicewohnquartiers für Senioren/Seniorinnen und weiterer oben beschriebener Infrastrukturen sehr komplex ist und die Verträge etwas verkompliziert werden. Dies liegt insbesondere in der Tatsache begründet, dass es sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen im Komplex geben soll (Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, mehrere Vertragspartner/Erbbauberechtigte), sowie einen vergrößerten Aufenthaltsplatz auf Flächen, die der Gemeinde noch nicht gehören.
Die Abstimmungen zu den Verträgen haben deshalb einen deutlich größeren Verwaltungsaufwand als bei üblichen Verkäufen bzw. Städtebaulichen Verträgen. Auch in Zukunft wird die Verwaltung des Erbbaurechts einen regelmäßigen Verwaltungsaufwand nach sich ziehen.
Energiedienst firmiert inzwischen firmierend als naturenergie hochrhein AG, Sitz in Rheinfelden/Baden. Um naturenergie rechtlich in die Lage zu versetzen, das Vorhaben entsprechend zu realisieren, sind die beiden genannten zwei Verträge notariell zu beurkunden.
Mit dem städtebaulichen Vertrag/Erschließungsvertrag soll naturenergie insbesondere zur Herstellung der nach Planung erforderlichen Erschließungsanlagen sowie der Außen- und Grünanlagen des Vorhabens verpflichtet werden.
Im SEV sollen insbesondere geregelt werden:
- Durchführung der Erschließung
- Durchführung der Maßnahmen zur Grünordnung „Umwelt- und Artenschutzbeitrag“
- Errichtung und Erschließung der Aufenthaltsfläche sowie Folgekostentragung
- Kostentragung zu diesen Maßnahmen
- Kostentragung zu Bauleitplanung und sonstigen vorbereitenden Maßnahmen, Anwaltskosten, Gutachterkosten etc.
- Bebauung, Fristen, ggf. Vertragsstrafe
- Sicherheitsleistung
- Verkehrssicherung
- Gebrauchs-/Schlussabnahme sowie Gewährleistung
- Verknüpfung zum ERV
- sonstige üblichen allgemeinen Regelungen
Mit dem Erbbaurechtsvertrag soll naturenergie ein Erbbaurecht für die gemeindeeigenen Grundstücke Flst.Nr. 68 und 70 und die oben genannten Verkehrsflächen – soweit möglich auch die noch nicht im Gemeindeeigentum stehenden Verkehrsflächen - eingeräumt werden, und zwar bei gleichzeitiger Verpflichtung zur baulichen Errichtung des Vorhabens entsprechend dem gestellten Bauantrag, Nutzungskonzept etc. sowie einer Bindung auf den dort definierten Nutzungszweck.
Im ERV sollen insbesondere geregelt werden:
konkretem Projektbeschrieb (Anzahl und Art der Gebäude etc.)
- Nutzungsart/-begrenzung und Nutzungspflicht des Erbbauberechtigten, Laufzeit der Nutzungsbeschränkung
- Bauverpflichtung von naturenergie mit Fristen, Vertragsstrafen
- Instandhaltungs-/Unterhaltspflichten des Bauwerks
- Dauer des Erbbaurechts
- Heimfall, Vertragsstrafe
- Vergütung bei Heimfall und Entschädigung bei Zeitablauf
- alle weiteren üblichen Regelungen wie Versicherungen, Verkehrssicherungspflicht, Lastentragung, Zustimmungserfordernisse etc.
Wesentliche Vertragsinhalte Städtebaulicher Vertrag/Erschließungsvertrag
- Der Vertrag umfasst die zuvor genannten Grundstücke sowie als Vertragsgebiet definiert auch die Flächen der Umgestaltung der Schallbacher Straße.
- Kostentragung durch naturenergie: Kosten des Abrisses und des Bebauungsplanverfahrens „Schallbacher Straße / Ortskern“ und dafür erforderlicher Gutachten etc. abzüglich öffentlicher Förderung (ELR-Programm), Anteil an städtebaulicher Folgemaßnahme der Umgestaltung Schallbacher Straße (Infrastrukturkostenausgleich), arrondierende Erschließungsmaßnahmen durch Bauvorhaben, Maßnahmen aus dem Umwelt- und Artenschutzbeitrag zum Bebauungsplan
- Kostenübernahme der mit dem Projekt zusammenhängenden Verträge durch naturenergie, Rechtsanwaltskosten gedeckelt. der Verträge
- Verpflichtung u.a. zum Bau einer nachhaltigen, ökologischen Wohnanlage für seniorengerechtes Wohnen, Mehrgenerationen mit Tagespflege (mindestens 15 Plätze) auf Basis des vorgelegten Nutzungskonzeptes im Rahmen des Auswahlverfahrens (Stand 2.11.2021)
- sowie eines Aufenthaltsplatzes gemäß Konzept des Landschaftsarchitekturbüros Faiss vom 18.7.2022 mit fortgeschriebenem Planungsstand vom 19.09.2023 mit Materialliste vom 17.04.2023. Die Materialliste ist noch im Detail mit naturenergie abzustimmen. Aktuell laufen diese auch vor dem Hintergrund, dass unter der künftigen Aufenthaltsfläche öffentliche Versorgungsleitungen liegen.
Änderungen des Konzepts nur im Einvernehmen mit Gemeinde zulässig.
Aufenthaltsfläche ist aufgeteilt in Teil 1 (Flurstück Nr. 68) und Teil 2 (übrige Verkehrsflächen Flurstücke 71/1, 71/3, 35/2 und 2801)
- Vorgaben zum Betrieb gemäß Erbbaurechtsvertrag:
zu dem von naturenergie zu gewährleistenden Betrieb des Vorhabens gehören der Betrieb der zu errichtenden Tagespflegeeinrichtung mit mindestens 15 Plätzen, die Gewährleistung eines seniorengechtes optionales Dienstleitungsangebots für Bewohner/-innen der Anlage gegen übliches Entgelt, mind. die Versorgungsmöglichkeit über einen ambulanten Pflegedienst sowie ein Angebot an Hauswirtschaftsleistungen (Putzen, Bügeln) sowie die Gewährleistung einer seniorengerechten Quartiersbetreuung (mindestens 26 h im Monat) zur „Hilfestellung im Alltag“ für Bewohner/-innen der Anlage im Alter 60+. Dazu gehört auch die Pflicht, für die erforderliche Ausstattung (Inneneinrichtung) der Räume des Quartiersraums zu sorgen (Tee-/Caféeinrichtung, kleine Bilbliothek, TV-Gerät, Breitband-Whiteboard, Sitzmöbel, Tische).
- Betrieb der Tagespflege und Quartiersbetreuung sind von naturenergie für mindestens 15 Jahre ab Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zu gewährleisten.
- Berechtigung und Verpflichtung, Betrieb Tagespflegeeinrichtung und Quartiersbetreuung mit Mindestangeboten an fachlich geeigneten und zuverlässigen Dritten zu übertragen. Der Betreibervertrag ist spätestens zum 31.12.2024 vorzulegen. Geplant ist derzeit die Tagespflegeeinrichtung sowie Quartiersbetreuung an die Katholische Sozialstation Weil am Rhein zu übertragen.
- Rechteeinräumung zugunsten naturenergie für Dauer von 15 Jahren ab Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit für Parkfläche am Sportgelände (Flurstück Nr. 2868) für einen PKW oder Kleintransporter der Tagespflegeeinrichtung – kostenlos!
- spätestens innerhalb von 8 Wochen Beginn der Durchführung der Erdarbeiten nach Beurkundung der notariellen Verträge
- bezugsfertige Fertigstellung Bauvorhaben spätestens bis 30.11.2026
- Außenanlage spätestens bis zum 01.04.2027 samt Aufenthaltsplatz (nutzungsbereit)
- Verlängerung möglich, wenn dargelegt wird, dass Firsten nicht eingehalten werden können und naturenergie Verzögerung nicht zu vertreten hat
- Vertragsstraßenregelung bei Nichteinhalt der Fristen
- Alle zur konzept- und baugenehmigungskonformen Nutzung des zu entrichtenden Vorhaben erforderlichen baulichen Erschließungsmaßnahmen im Vertragsgebiet, soweit notwendig und im sachlichen Zusammenhang stehend auch darüber hinausgehend insbesondere zur straßen- und kanalmäßigen und sonstigen Erschließung hat naturenergie im eigenen Namen und auf eigene Rechnung vorzunehmen. Freistellung Gemeinde von Kostentragung.
- Zur Erschließungsmaßnahme gehört die Verpflichtung von naturenergie zur Herstellung der Aufenthaltsfläche I und II auf eigene Kosten und gemäß o.g. Konzeption bzw. Planstand mit Ausnahme eines Eigenanteils der Gemeinde im Rahmen der ELR-Förderung in Höhe von maximal 26.216,90 Euro.
Die Gemeinde nimmt für den Teilbereich II der Aufenthaltsfläche von rund 40 qm des umzubauenden bestehenden Gehweges und der anderen Teilverkehrsflächen den Rückbau der Asphaltdecke und von etwa 20 cm des darunterliegenden Materials vor.
Diese Flächen gehen erst nach der Umgestaltung der Schallbacher Straße bzw. Freigabe der Kreisstraße ins Eigentum der Gemeinde und werden aufgrund der öffentlichen Mitnutzung unentgeltlich ins Erbbaurecht mit einbezogen. Insofern steht dieser Vertragsbestandteil unter der Bedingung, dass die Gemeinde das Eigentum an den Flächen vollständig erwerben kann.
Die Aufenthaltsfläche dient sowohl den Bewohnern des Quartiers als auch der Öffentlichkeit und ist Verbindungsglied in zentraler Ortsmitte.
- Verpflichtung von naturenergie zur Unterhaltung, Pflege, Instandhaltung und Verkehrssicherung, Haftung der Aufenthaltsfläche I und II mit Ausnahme von fünf Straßen- und Platzleuchten, die ins öffentliche Beleuchtungsnetz der Gemeinde integriert und von der Gemeinde einschließlich Beleuchtungszeiten betrieben und unterhalten werden.
- Beschränkt persönliche Dienstbarkeit für öffentliche Versorgungsleitungen im Teilbereich des Aufenthaltsplatzes, Teilfläche II
- Mitnutzung des Platzes durch Öffentlichkeit erfolgt unentgeltlich, Platz wird öffentlich-rechtlich gewidmet gemäß Festsetzung Bebauungsplan
- Vereinbarungen zur Verkehrssicherungspflicht vom Beginn der Erschließungsmaßnahmen, zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung, zur Gebrauchs- und Schlussabnahme und Sicherheitsleistung (Herstellungsverpflichtung) bezüglich Aufenthaltsplatz
Wesentliche Vertragsinhalte Erbbaurechtsvertrag
Ins Erbbaurecht gehen die Flurstücke Nummern 68 und 70 und
Teilverkehrsflächen 71/1, 2801 und 71/3 wie zuvor benannt für Aufenthaltsplatz.
- Unterhalts-, Verkehrssicherungspflicht, Haftung für Aufenthaltsfläche liegt in Verantwortung der Erbbauberechtigten mit Ausnahme der fünf Straßen-/Platzleuchten.
Mitnutzung Öffentlichkeit unentgeltlich. Die Herstellungspflicht von naturenergie für die Erschließungsanlagen wird schuldrechtlich im SEV geregelt.
80 Jahre
Verlängerungsoption des Erbbaurechts
Einmal um 24 Monate der ursprünglichen Laufzeit wie vom Notar vorgeschlagen.
Grundstücksgröße Flurstück Nrn. 68 und 70: 2785 qm
Bodenwertrichtwert Erbbaugrundstück 360 Euro/m² = 1.002.600 Euro
(unter Berücksichtigung der Kostentragung des Abrisses durch naturenergie)
Erbbauzins 2,5 % für Wohnzwecke und Tagespflegeeinrichtung = 25.065 €/Jahr
3-Jahres-Klausel, Beginn für die Berechnung der Laufzeit ist die Fertigstellung der Bezugsfertigkeit (Bezugsfertigkeit spätestens 30.11.2026, d.h. erstmals zum 1.12.2029)
Höhe entspricht dem Erbbauzins, Beginn auf Besitzübergang folgenden Monatsersten
Verpflichtung Bauwerke auf Dauer von mind. X Jahren (sh. jeweils nachfolgende Auflistung) nur für diesen Zweck zu nutzen und Nutzung auf Verlangen jederzeit nachzuweisen.
Ab Betriebsbeginn bzw. sh. zuvor, Betrieb ist mit Bezugsfertigkeit zu gewährleisten.
- Tagespflegestätte und optionales pflege- und hauswirtschaftliches DL- Angebot: mind. 15 Jahre
Bindung: Weiterveräußerung Tagespflegeeinrichtung nur mit Maßgabe und Pflicht, dass Nutzungseinheiten weiterhin vermietet bleiben, es sei denn Betreiber der Tagespflege erwirbt.
- Quartiersbetreuung „Hilfestellung im Alltag“ für Bewohner/-innen der Anlage mind. 15 Jahre. Die Quartiersbetreuung beträgt 26 Stunden pro Monat.
Anforderungen an Quartiersbetreuung: Anlauf-/Beratungsstelle, Hilfen bei der Bewältigung des Alltages, bei Behördengängen etc., Betreuung des Quartiersraum, u.a. Organisation seniorengerechter Angebote sowie wöchentlicher Fahrdienst zum Einkaufen, Arztbesuch, Physiotherapeuthen oder Ähnlichem
- Quartiersraum dauerhaft
Der Raum steht allen Bewohnern des Quartiers zur Verfügung und ist mit einer Tee-/Caféeinrichtung sowie kleiner Bibliothek und Medientechnik (TV- Gerät, Breitband/Whiteboard oder Ähnlichem…) auszustatten.
Mittagstisch, für gemeinschaftliche Aktivitäten und Begegnungsmöglichkeiten etc.
- Tagespflege, Quartiersraum/Quartiersbetreuung Verpflichtung naturenergie, naturenergie verpflichtet Betreiber, pflegerischen- und hauswirtschaftlichen Angebote (wobei Letzteres Wahlleistungen sind!)
- Seniorenwohnen über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts
- Bindung Anteil ETW / MW dauerhaft:
mindestens 8 Wohnungen dauerhaft als Mietwohnung
Bindung: Weiterveräußerung der acht Mietwohnungen nur mit Maßgabe und Pflicht, dass Nutzungseinheiten weiterhin vermietet bleiben
- Sonstige Dienste: Hausverwaltung, Hausmeister, Gebäudereinigung: vertraglicher Inhalt muss noch abgestimmt werden
- E-Car-Sharing-Angebot für die Dauer von zwei Jahren ab Inbetriebnahme mit einer E-Lade-Station mit zwei Anschlüssen für die beiden oberirdischen E-Parkplätze
- Aufenthaltsplatz an Schallbacher-/Binzener-Str. für Allgemeinheit nutzbar / öffentlicher Platz,
Vorfahrt zur Tagespflege bzw. generell mit Kraftfahrzeugen nur zum Ein- /Aussteigen bzw. be- und entladen.
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit für Parkplatz für Kleinbus (Transportbus Tagesgäste) der Tagespflegestätte am Sportplatz, Schallbacher Str. (Flurstück Nr. 2868)
- Bauverpflichtung/Erschließungsverpflichtung/Fristen
Analog Städtebaulicher Vertrag/Erschließungsvertrag
- Instandhaltungs-/Unterhaltsverpflichtung
Durch Erbbauberechtigte, bei Beschädigung, Zerstörung Bauwerke ist vorherige Zustand wiederherzustellen. Ersatzvornahme, falls Erbbauberechtigte Verpflichtung nicht nachkommt.
Heimfall = Übertragung Erbbaurecht auf Eigentümer oder an einem von ihm Beauftragen Dritten auf Kosten des Erbbauberechtigten
- Höhe der Vergütung bei Heimfall
zwei Drittel des gutachterlichen Verkehrswerts, den Bauwerke und Anlagen zum Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts haben.
- Entschädigung bei Zeitablauf
85 % des gutachterlichen Verkehrswertes, den Bauwerke und Anlagen zum Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts haben.
Nach ErbbauRG bei Vorliegen von Vertragsverstößen durch Erbbauberechtigten.
Bei Verzug Erbbauzinszahlung: Strafzins von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatzes.
Aufgrund der dichten Bebauung sind keinerlei Erweiterungen automatisch zulässig. Weiter sind Änderungen der Nutzung von Wohnungs- oder Teileinheiten nicht zugelassen und demgemäß nur im Rahmen einer Inhaltsänderung des Erbbaurechts zulässig.
- Regelungen über Zustimmungserfordernisse zur Veräußerung, Belastung, Errichtung, Änderung des Nutzungszweckes und Zustimmungsfristen
- Regelungen zum Vorkaufsrecht
- Regelungen zur Versicherungspflicht Wohngebäude etc.
- Regelungen zum Wiederaufbau
Bauwerke sind bei Eintritt Versicherungsfall innerhalb 3 Jahren im vorherigen Umfang wiederaufzubauen. Versicherungs- oder sonstige Entschädigungsleistungen sind in vollem Umfang zur Wiederherstellung zu verwenden.
Bei vollständigen Zerstörungen, die nicht durch eine Versicherung abgedeckt sind, ist Erbbauberechtigte zum Wiederaufbau nur verpflichtet, wenn er die Nicht- oder Unterversicherung zu vertreten hat.
Für Wiederaufbau gelten Zustimmungspflichten.
Gez.
Daniela Meier
Bürgermeisterin
